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Le nouvel impôt sur la fortune immobilière « IFI »

L’IFI a remplacé l’ISF le 1er janvier 2018.

impot immobilier 2018Ce qui ne change pas :

  • les redevables (couples mariés, concubins et leurs enfants mineurs)
  • le seuil d’imposition à 1,3 million d’euros de patrimoine net
  • le barème
  • l’abattement de 30 % relatif à la résidence principale
  • la réduction d’impôt de 75 % dans la limite de 50 000 euros pour des dons à certains organismes d’intérêt général.

Ce qui change :

  • la déclaration se fera en même temps que celle des revenus en mai sur des imprimés spécifiques et non plus au 15 juin
  • la réduction pour investissement dans les PME a été supprimée
  • le pacte Dutreuil transmission a été supprimé car il ne présente plus d’intérêt. A noter que les engagements pris antérieurement au 1er janvier 2018 doivent être respectés jusqu’à leur terme.

L’assiette de l’IFI est constituée par la valeur nette au 1er janvier de l’année, des biens et droits immobiliers détenus en direct par les redevables, ou par l’intermédiaire d’une société.

Les contrats d’assurance-vie et de capitalisation sont exclus sauf pour les contrats rachetables exprimés en « unités de compte » et investis en biens ou droits immobiliers. Il en est de même pour les placements dans des SCPI.

Sont exclus de l’IFI :

  • Les participations de moins de 10 % dans des sociétés détenant de l’immobilier imposable
  • Les participations de moins de 10 % dans des fonds d’investissement dont l’actif est composé de droits et biens immobiliers dans la limite de 20 % de leur actif
  • L’immobilier affecté par une société opérationnelle à sa propre activité
  • Les immeubles utilisés dans le cadre d’une activité professionnelle, que l’immeuble soit détenu directement ou par une société et utilisé par un exploitant individuel ou une société.

L’évaluation des actifs donne lieu au calcul d’un « ratio immobilier » qui peut rendre la détention d’immeubles via une société interposée plus intéressante qu’en direct. Il est opportun de comparer les 2 situations et de vérifier quelles dettes peuvent être prise en compte pour l’évaluation des titres de sociétés.

Le passif déductible est également recentré strictement autour de l’immobilier. Sont seules déductibles les dettes existant au 1er janvier et afférentes aux dépenses d’acquisition, de réparation, d’entretien, d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement des biens immobiliers imposables.

Les emprunts immobiliers remboursables in fine ne sont déductibles qu’en partie et les dettes contractées auprès d’un membre du foyer fiscal, du groupe familial ou encore d’une société contrôlée directement ou indirectement par l’une de ces personnes, sont également exclues sauf s’il est justifié de conditions de prêt normales.

Les contours de ce nouvel impôt sont donc nettement immobiliers avec une volonté marquée de rechercher l’immobilier au travers des chaînes de participation et des sociétés interposées. La campagne 2018 de l’IFI sera très prometteuse.

Chaque cas mérite d’être étudié de près.