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L’investissement dans l’immobilier via une SCI à l’IS (impôt sur les sociétés) est-il une bonne solution ?

Vous avez décidé de vous lancer dans l’investissement immobilier. Le choix de la création d’une SCI a été étudié et se révèle pertinent pour vous. Dans ce cas, la question du régime fiscal applicable à la SCI est primordiale.

La SCI est soumise à l’IR (impôt sur le revenu) mais peut opter à l’IS (impôt sur les sociétés). Dans ce cas, c’est la société qui paie l’IS et non les associés qui sont imposés sur les bénéfices, comme dans le cas d’une SCI à l’IR.

Le taux de l’IS est de 15 % jusqu’à 38 120 euros de bénéfice, puis 26,5 %. 

Premier constat, si vous êtes fortement taxé à l’IR, la SCI à l’IS sera une bonne solution pour vous, a priori. En effet, les revenus restent capitalisés dans la société et en l’absence de distribution pas d’imposition. 

Une SCI à l’IS ne paie pas de prélèvements sociaux (17,2%) qui sont confiscatoires sur les revenus fonciers.

Outre le taux d’imposition, il faut aussi relever que la base d’imposition du revenu n’est pas la même dans une SCI à l’IR ou à l’IS. En effet, les charges déductibles sont plus larges dans une SCI à l’IS.

La SCI paraît donc nettement plus favorable durant la gestion du bien.

Or, c’est au moment de la cession d’un bien immobilier ou de récupérer l’argent entre les mains d’un associé, que les gros inconvénients de la SCI à l’IS apparaissent.

D’une part, la vente de l’immeuble par la société civile à l’IS entraîne l’imposition d’une plus-value dont le montant est lié à la revalorisation de la valeur de l’immeuble dans le temps, mais également au montant des amortissements réalisés depuis l’acquisition de l’immeuble. En effet, l’avantage de l’amortissement de l’immeuble durant l’exploitation se retrouve imposable en une seule fois lors de la vente. Cette plus-value représentative du montant des amortissements est imposable à l’IS, 15% jusqu’à 38 120€ puis 26,50% au-delà. 

D’autre part, lorsque l’associé désirera récupérer le capital, fruit de l’exploitation de l’immeuble ou de sa vente, il devra payer un impôt sur les dividendes versés. Ils sont imposables à l’impôt sur le revenu au prélèvement forfaitaire unique de 30% (flat tax : 12,8 % d’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux). En cas de liquidation de la société civile, le boni de liquidation est imposable à 30 %.

En revanche, en cas de vente après 30 ans de détention d’un immeuble par une SCI à l’IR, aucune imposition n’est due.

Ainsi, la SCI à l’IS n’est plus du tout avantageuse au moment de la vente ou sortie de cash.

Selon nous, les points clés pour faire un arbitrage sont les suivants :

La SCI à l’IS est une excellente stratégie pour investir à très long terme et garder les fonds dans la SCI afin d‘investir dans d’autres projets immobiliers. Elle n’est donc pas à recommander à un investisseur voulant des revenus complémentaires.

La SCI à l’IS permet de différer le paiement de l’impôt au moment de la vente de l’immeuble, c’est à dire lorsque les associés ont l’argent pour payer. Lorsque l’investisseur a les moyens de supporter le paiement de l’impôt sur le revenu foncier, il doit préférer la SCI à l’IR. 

Enfin, l’obtention d’un crédit immobilier sera plus difficile pour une SCI à l’IS. C’est une réalité aujourd’hui lorsque l’on s’adresse à une banque.

Nous restons à votre disposition pour vous assister sur les aspects fiscaux de vos projets immobiliers.